Les hipoteques nominals i l’efecte inclinació

Xavier Barrull i Antoni Dorsé destaquen que l’ús d’hipoteques nominals és molt habitual a Catalunya, i que quan la inflació augmenta, aquest sistema fa que les hipoteques pateixin augments excessius i/o es redueixi el finançament, i que això redueixi la demanda d’immobles i la capacitat de compra, i augmenti la morositat.

Lectures 347
Temps de lectura7 minuts

L’economia catalana utilitza un gran nombre d’hipoteques referenciades a tipus nominal i sistema d’amortització francès per a finançar la compra d’immobles. Aquestes hipoteques, majoritàries en molts països de l’OCDE, mantenen una quota constant en termes nominals tant per a les de tipus fix com per a les variables si no canvien els tipus d’interès. Són una eina acceptable de finançament si la inflació es manté baixa i constant però, tal com es va constatar a la dècada dels anys 70 del segle XX, dificulten l’accés a la compra d’habitatge quan la inflació és elevada i suposen una font important d’inestabilitat per al mercat immobiliari, la banca i el conjunt de l’economia quan la inflació augmenta (Kearl, 1979). Economistes com Lessard i Modigliani (1975) van assenyalar que aquests problemes es produïen per culpa de l’efecte inclinació (tilt effect en anglès), que fa referència al fet que pagar quotes nominals constants suposa pagar quotes reals decreixents quan hi ha inflació. O sia, les quotes hipotecàries en termes reals estan “inclinades” (són més elevades) cap als primers períodes.

Un senzill exemple ens ajudarà en l’explicació. Suposem que totes les relacions es mantenen constants en termes reals i que el banc estableix les condicions següents per als seus préstecs hipotecaris (referenciats al tipus nominal):

  1. Quotes mensuals a tipus variable i període d’amortització de 30 anys. 
  2. Quantitat màxima del 100% sobre el valor de l’habitatge i límit del 30% de la ràtio de quota hipotecària sobre ingressos. 

Imaginem dos bessons, A i B, amb el mateix lloc de treball i salari de 2.000€ mensuals. A decideix comprar un habitatge quan la inflació és 0% i els tipus d’interès reals 2%, o sigui tipus nominals del 2%. El banc li concedeix un préstec de 162.329€ que comportarà una quota mensual de 600€ (30% dels seus ingressos de 2.000€) durant 30 anys. 

Suposem que un any més tard la inflació augmenta al 3%, ceteris paribus, i els tipus reals es mantenen constants al 2%; tipus nominals del 5%. A passarà a cobrar 2.060€ (un 3% més per l’increment de la inflació). Amb la revisió de quotes per l’augment de tipus nominals, la quota d’A serà de 863€, un increment del 44%, i passarà a representar un 42% dels seus ingressos en lloc del 30% inicial. Conseqüentment, A pot tenir dificultats per pagar la quota i mantenir el seu consum. 

Suposem que, en aquest segon any, B vol comprar un habitatge com el d’A. Atès que els tipus nominals han augmentat al 5%, el banc només està disposat a prestar-li 115.122€ (un 30% menys que a A), perquè és la quantitat que suposa pagar una quota de 618€ (el 30% dels seus ingressos de 2.060€) durant 30 anys. El promotor immobiliari no vol vendre un pis igual al d’A per un preu significativament inferior al de l’any anterior, i B no pot comprar al preu d’A perquè el banc no li concedeix la mateixa quantitat de préstec.

Aquest senzill exemple ens permet extreure conclusions importants sobre la utilització d’hipoteques nominals: 

  1. Les quotes de les hipoteques variables pateixen un increment molt superior a l’ingrés dels hipotecats, cosa que obliga els deutors sense estalvis a triar entre deixar de pagar la quota (augment de la morositat) o reduir el consum.
  2. El banc redueix el finançament per a la compra d’immobles tant en les hipoteques fixes com en les variables, cosa que redueix la capacitat real de compra dels potencials compradors.
  3. Els promotors/venedors veuen com la manca de finançament es tradueix en una caiguda de la demanda que es pot traslladar als preus dels immobles i a la seva activitat.
  4. El banc veu com augmenta la morositat dels actuals hipotecats i incrementa el risc d’embargaments i de deteriorament de la seva cartera. 

Cal destacar dues coses. Primera, tots aquests efectes, típics d’una recessió immobiliària, s’esdevenen simultàniament, cosa que en dificulta la solució. Segona, en l’exemple, tant els ingressos reals d’A i B com els tipus d’interès reals i les condicions bancàries s’han mantingut constants. Només s’ha modificat la inflació, que hauria de ser neutra per a tots els implicats. 

Aquesta situació es produeix per culpa de l’efecte inclinació, ja que no tan sols obliga a fer un esforç financer real més gran a l’inici del retorn del préstec, sinó que quan hi ha un increment de la inflació i dels tipus nominals provoca un increment d’aquest esforç inicial. En períodes d’estabilitat de preus, el mercat es pot acabar adaptant a la capacitat de pagament dels deutors i pot no representar un problema, sobretot si la inflació és baixa, però en períodes d’increments de la inflació com l’actual, l’efecte inclinació pot resultar tremendament perjudicial. L’efecte inclinació canvia l’estructura real de pagaments dels hipotecats, incrementant els problemes de liquiditat a curt termini; no suposa pagar més o menys en total en termes reals, tan sols suposa pagar més avui per pagar menys demà (vegeu gràfic).

Efecte inclinació. Quotes reals d’A segons la inflació

Si A i B disposessin de prou estalvis el problema quedaria resolt, perquè l’efecte inclinació només produeix un problema de manca de liquiditat per als hipotecats i potencials compradors. No hi hagut cap canvi real ni en ingressos ni en tipus d’interès reals ni en el VAN dels immobles. Malauradament aquesta no és la situació de tots els hipotecats, com ja vam veure el 2008. Per tant, l’efecte inclinació pot suposar un problema econòmic i social greu. Tanmateix, hi ha una solució relativament simple, els préstecs hipotecaris indexats a la inflació (Alm i Follain, 1984), que tenen en compte el tipus d’interès real (per obtenir la quota real) i la inflació (per ajustar-la en termes nominals) de forma separada. 

Si A i B haguessin utilitzat préstecs indexats, la quota d’A del primer any hauria estat de 600€ i de 618€ (+3% d’inflació) el segon. El seu esforç financer es mantindria constant en el 30% dels seus ingressos, de manera que es reduirien els riscos de morositat. B podria obtenir un préstec de 167.199€ (+3% d’inflació) per a comprar un habitatge similar al d’A, amb una quota de 618€ (igual a la d’A). D’aquesta manera, s’evitarien tots els impactes perjudicials de l’efecte inclinació comentats anteriorment. Cal destacar que el canvi de tipus de préstec no perjudica la rendibilitat financera de les entitats prestadores, en representar només una sèrie temporal de pagaments diferent. 

En poc temps hem vist un gran canvi del context econòmic europeu, les expectatives d’inflació han augmentat obligant el Banc Central Europeu (BCE) a encarir el preu del diner. L’EURIBOR ha augmentat uns 3 punts percentuals en un any. Aquests canvis poden comportar increments de quotes d’hipoteques variables de més del 40% i que els bancs redueixin considerablement la quantitat de préstec que concedeixen als nous demandants. Simultàniament, alguns indicadors de l’activitat i preus reals immobiliaris s’han deteriorat, tant a Catalunya com arreu. Les cotitzacions de les immobiliàries s’han desinflat. Cal considerar l’increment dels tipus nominals per afrontar el de la inflació com un dels elements que pot explicar aquesta situació. Tot això esta comportant que diferents actors implicats mirin de reduir-ne l’impacte amb propostes com ara moratòries per als hipotecats. Aquestes mesures són cares d’aplicar, discriminatòries i suposen assumir un risc creixent per a les parts. El més cridaner és que els tipus reals han estat negatius tot el 2022 en la majoria d’economies de l’OCDE i que la inflació hauria de ser neutra per al mercat immobiliari. Amb les hipoteques nominals, no cal que augmentin els tipus reals perquè augmentin aquests riscs i costs. 

Esperem que tant les diferents administracions, com el BCE i les institucions financeres siguin conscients dels perjudicis de l’efecte inclinació, especialment en aquelles economies en què, com la catalana, les hipoteques nominals són majoritàries, i prenguin les decisions adequades per a reduir-ne l’impacte. Una bona manera seria promovent l’ús de préstecs hipotecaris indexats a la inflació ja que reduirien els costs i els riscs per als implicats com ara famílies, bancs, sector immobiliari i administracions, facilitarien l’accés a la compra d’habitatge, i podrien ser útils per a estalviadors i fons de pensions que cerquen mantenir el valor real dels seus estalvis.

About Post Author

Xavier Barrull i Antoni Dorsé

Xavier Barrull és doctor en Administració i Direcció d’Empreses per ESADE. Investigador i col·laborador acadèmic a ESADE i Universitat Rovira i Virgili. Antoni Dorsé López és doctor en Administració i Direcció Empreses per ESADE. Ha fet docència a ESADE, EADA i ESAN (Perú), i ocupat càrrecs directius de departaments financers en diverses empreses i sectors.

No et perdis cap publicació

Rebràs un correu setmanal amb les últimes novetats del blog. No enviem correu brossa (però comprova'n la safata)!

guest
2 Comentaris
Inline Feedbacks
Veure tots els comentaris
Xavier
Xavier
12 dies Fa

Moltes gràcies per l’entrada, de gran interès. La pregunta, en casos com aquest és òbvia: si els beneficis dels préstecs indexats a la inflació són tan evidents, per què no són els predominants al mercat? Tindria sentit algun tipus de regulació per fer-les més generals i millorar el funcionament del mercat? Se m’acuden dues possibles explicacions per entendre que això no hagi estat possible: elevats costos de transició d’un sistema a un altre o que hi hagi algun grup que en surti clarament perjudicat. Però no sé si és el cas. De tota manera, moltes gràcies pel text, que és molt clar.

Els autors
Els autors
11 dies Fa
Respondre a  Xavier

Xavier, moltes gràcies pel teu comentari. Quan ho entenem, tots ens fem la teva primera pregunta. Per què no es fan servir? Robert Shiller ho considera un “puzzle” o enigma, ja que des d’un punt de vista teòric resulta força evident que caldria fer-ho. En la literatura trobem intents d’explicar aquest comportament aparentment irracional atribuint-ho a la il·lusió monetària (amortització negativa inclosa), la creença que poden ser inflacionistes, una situació de caça del cérvol, la volatilitat dels tipus reals, legislacions restrictives, menysteniment de l’efecte inclinació en contexts de baixa inflació, resistència al canvi, manca d’una visió holística…. No hi sabem trobar una resposta concloent. A més a més, creiem que totes les parts hi sortirien guanyant.

Tenint en compte els grans perjudicis que provoquen les crisis immobiliàries resulta lògic preguntar-se si caldria regular-ho. Considerem que cal començar per fer veure a les parts els beneficis d’utilitzar els préstecs indexats i els perjudicis de no fer-ho. Per exemple, la crisi de 2007 es va iniciar als EUA quan els hipotecats amb hipoteques variables, principalment aquells amb pocs estalvis, no van poder fer front a increments de quotes de fins un 60% ja que els tipus nominals van passar de l’1% al 5,25% per a intentar controlar la inflació.

Et deixem un correu per si vols una resposta més detallada
antoni.dorse@alunmi.esade.edu