El 23 de febrer es va presentar el monogràfic “Cap a un model de prosperitat compartida” a la revista Nota d’Economia. A la publicació s’hi poden trobar articles de temàtica molt variada però amb un nexe comú: les desigualtats i la necessitat d’avançar i de millorar el model actual de prosperitat compartida.
El meu article en el monogràfic qüestiona la capacitat de l’índex de preus de consum (IPC) per mesurar el cost de la vida, perquè presenta una limitació fonamental: exclou l’habitatge en propietat, que es considera un bé d’inversió i no de consum. Això implica que l’IPC només recull el preu dels lloguers –amb un pes molt baix a la cistella, al voltant del 5 %– i ignora completament els preus de compravenda d’habitatge.
Aquesta omissió és especialment rellevant a Catalunya, on el 67,2 % de les llars viuen en habitatges de propietat, un 38 % de les quals estan hipotecades. Per a moltes d’aquestes llars, l’habitatge és la despesa mensual més important, i la seva exclusió de l’IPC distorsiona la mesura del poder adquisitiu real de les famílies. Aquesta situació és especialment important en un context en què l’IPC serveix de senyal per actualitzar pensions i salaris.
L’evolució del preu de l’habitatge
En els darrers anys, els preus de l’habitatge han experimentat un encariment molt important. Entre 2014 i 2024, els lloguers van pujar un 56,5 %, però els preus de compra van créixer molt més, especialment els dels habitatges nous, que el tercer trimestre del 2025 havien duplicat amb escreix els valors del 2014 (increment del 129 %).
Malgrat aquest encariment dels lloguers, l’IPC mostra increments discrets en aquest subgrup perquè la seva metodologia captura el preu dels contractes en vigor –no dels contractes nous–, i els preus només s’actualitzen quan es renoven o es canvia de llogater. La ponderació que els lloguers tenen a l’índex, tal i com s’ha dit abans, també és reduïda, perquè s’obté a partir d’una mitjana de despesa en lloguer del conjunt de totes les llars, tant les que viuen de lloguer com les que no, i això en suavitza l’efecte. Això fa que l’IPC ofereixi una visió limitada de la realitat del mercat, tant de lloguer com, evidentment, de propietat.
L’índex de cost de la vida de les llars (ICVL)
El que es proposa a l’article de la Nota d’Economia és la creació d’un índex del cost de la vida de les llars (ICVL), amb una estructura molt similar a la de l’IPC i amb una diferència bàsica, que és la inclusió de l’habitatge en propietat. Algunes economies com la nord-americana inclouen l’habitatge en propietat en el seu índex de preus, i aquest índex condiciona la política monetària de la Reserva Federal. Alhora, les polítiques del BCE tampoc són del tot alienes a les decisions de la Reserva Federal, de manera que existeix una asimetria en les polítiques monetàries nord-americana i europea.
Per tal de crear un índex de preus de consum que indiqui el cost de la vida i que, per tant, inclogui l’habitatge en propietat es necessiten dos elements: un índex de preus d’habitatge en propietat i una ponderació. Pel que fa a l’índex de preus, l’article analitza dos índexs principals per mesurar el preu de l’habitatge en propietat:
L’owner-occupied housing prices index (OOHPI), publicat per Eurostat, és un índex més ampli que inclou no només el preu de compra sinó també altres despeses associades a la propietat (reparacions, assegurances, etc.). Té dues particularitats principals: aplica el principi d’adquisició neta –el preu considerat és el preu pagat pel propietari–, i exclou pràcticament l’habitatge de segona mà –perquè el pagament del comprador es compensa amb el cobrament del venedor–, cosa que fa que no sigui directament replicable per a Catalunya.
L’índex de preus de l’habitatge (IPV), publicat per l’INE, recull els preus efectivament pagats per compradors d’habitatge tant nou com de segona mà. A Catalunya, el pes de l’habitatge de segona mà en aquest índex és molt elevat: el 89,6 % el 2025. L’IPV, però, no inclou les despeses inherents a la propietat, com ara impostos, notaria o reformes. Aquest és l’índex utilitzat per construir l’ICVL.
Pel que fa al pes que hauria de tenir l’habitatge en propietat a l’ICVL, s’agafen les ponderacions de l’enquesta de pressupostos familiars (EPF) en lloc de les ponderacions habituals de l’IPC. L’EPF inclou un subgrup de “lloguers imputats” (el que els propietaris declaren que pagarien si visquessin de lloguer al mateix habitatge), que el 2023 representava el 21,1 % del total de la cistella. Aquest subgrup és completament ignorat per l’IPC, que només inclou despesa monetària efectiva.
Amb la incorporació del subgrup de lloguers imputats, el grup de l’habitatge passa de tenir un pes del 14,2 % a l’IPC a tenir un pes del 34,8 % a l’ICVL. Aquesta distribució s’aproxima molt més a la de l’índex nord-americà, on l’habitatge representa el 45,1 % de la cistella de consum.
Resultats principals
La sèrie temporal de l’ICVL per al període 2014-2024 mostra diferències significatives respecte a l’IPC tradicional:
- Entre 2014 i 2023, el cost de la vida mesurat per l’ICVL va créixer un 26,8 %, mentre que el salari brut mitjà va créixer un 25,3 %. Això evidencia una pèrdua de poder adquisitiu real per a moltes llars.
- En canvi, si es compara l’evolució salarial amb l’IPC clàssic (20 % acumulat en el mateix període), la conclusió és la contrària: els salaris haurien guanyat poder adquisitiu. L’IPC, per tant, subestima el cost de la vida de les llars propietàries.
- L’ICVL mostra que, en la majoria dels anys analitzats, la inflació hauria estat més alta si s’hagués tingut en compte l’habitatge en propietat. Les úniques excepcions són els anys 2022 i 2023, quan l’energia va tenir un impacte inflacionari molt gran que va distorsionar l’IPC a l’alça.
Font. Elaboració pròpia
Font. Elaboració pròpia
Conclusions
L’article conclou que l’IPC, en ignorar l’habitatge en propietat, ofereix una visió incompleta del cost de la vida i pot conduir a conclusions errònies sobre el poder adquisitiu de les famílies catalanes. L’ICVL proposat permet detectar situacions de precarietat econòmica que l’IPC no captura, especialment entre les llars propietàries amb hipoteca. A més a més, aquest indicador proposa un punt de partida per a un debat més ampli. Futures línies de recerca podrien incorporar elements addicionals de complexitat, com ara el cost dels interessos hipotecaris.
La imatge de capçalera pertany a Lars Frantzen de Wikimedia Commons.
