Durant un any i mig aproximadament hi ha hagut una llei de control de lloguers vigent a Catalunya, la Llei 11/2020. La llei va entrar en vigor el 18 de setembre de 2020 i va quedar parcialment anul·lada per una sentència del Tribunal Constitucional del 8 d’abril d’aquest mateix any, de manera que ja es coneix el període complet de vigència i es pot tractar d’avaluar-ne els efectes. En aquest apunt pretenem analitzar les principals avaluacions científiques que s’han realitzat de l’impacte de la Llei 11/2020.
En primer lloc, el treball de Jofre-Monseny, Martínez-Mazza i Segú (2022) utilitza la informació agregada que ofereix l’INCASÒL sobre les fiances a nivell municipal. Amb aquestes dades estimen un model en diferències per avaluar l’impacte de la llei en l’evolució dels preus i del volum d’habitatges de lloguer en oferta en el conjunt de Catalunya. L’efecte de la llei es calcula de manera estàtica i dinàmica (per als primers tres trimestres de vigència). Segons aquests autors, la norma va ser eficaç per a moderar els preus del lloguer en els municipis on es va implementar (el preu mitjà del lloguer es va reduir un 6,2% en el grup experimental —municipis amb demanda tensionada— mentre que en el grup de control els preus van romandre pràcticament estables), i no van trobar evidència que aquesta mesura hagués suposat una reducció en el nombre de contractes signats. En el treball es deixa fora del càlcul la ciutat de Barcelona (aproximadament el 42% del mercat del lloguer català en la zona tensionada) i els municipis amb menys de cinc contractes. De totes maneres, el major inconvenient del treball és la font de dades utilitzada. Els motius són diversos. En primer lloc, la llei introdueix diversos aspectes per als quals l’avaluació necessita microdades (informació a nivell d’habitatge i no a nivell municipal), fonamentalment perquè el mateix índex de referència estratifica per grandària de l’habitatge, però també perquè introdueix algunes excepcions (habitatges de més de 150 metres, habitatges recentment reformats, etc.). Tenir microdades possibilita realitzar anàlisis de composició i del preu per metre quadrat (les dades agregades de l’INCASÒL ofereixen únicament informació del lloguer total). Raya (2022) actualitza aquests càlculs amb les dades de tot el període de vigència de la llei i afegeix en l’estudi la ciutat de Barcelona. A més, introdueix en el model estadístic la interacció entre l’efecte fix per municipi i l’efecte fix per temps per controlar les possibles tendències diferents dels municipis en el temps. Si en aquesta especificació calculem un efecte estàtic de la llei (un efecte global per a tot el període) s’obtenen valors de decreixement dels preus que oscil·len entre l’1,9% i el 3,3%, mentre que en el cas dels contractes s’obtenen efectes que oscil·len entre el -3,6% i el -4,3%. Quan tractem com a dinàmic el paràmetre d’interès, els efectes en preus són al voltant del -2,4% (que s’han reduït durant el període des del 4,9% inicial). Així mateix, l’efecte de la reducció en el nombre de contractes és del 8,39% (que ha anat creixent al llarg del període des d’un efecte nul inicial).
Kholodilin et al. (2022) realitza una avaluació de la Llei 11/2020 utilitzant les dades d’ofertes de lloguer d’Idealista. En tractar-se d’una avaluació realitzada amb microdades se solucionen alguns dels problemes detectats en l’estudi de Jofre-Monseny et al. (2022). Tal com hem comentat, les microdades permeten una anàlisi molt més fina; a més, les dades d’oferta d’Idealista són molt riques en característiques dels habitatges, la qual cosa permet estudiar l’efecte de la regulació en diferents segments de mercat. A més, es tracta d’una informació gairebé “en temps real”, la qual cosa permet tenir una avaluació a una data molt recent. Aquest fet permet als autors no sols avaluar els efectes de la regulació sinó també els primers efectes de la seva revocació. Finalment, Idealista també té informació del mercat de propietat amb la qual cosa els autors també obtenen els efectes de la regulació de lloguers en aquest mercat. Ara bé, les microdades d’Idealista no són una foto perfecta del mercat del lloguer català. En primer lloc, es tracta de lloguers d’oferta, no dels lloguers finals. Aquest fet no afecta de la mateixa manera totes les poblacions analitzades, perquè és esperable que la negociació del preu d’oferta sigui més reduïda en les localitzacions regulades (de demanda tensionada) que en les quals no ho són. En aquest sentit es pot entendre com una altra mena de “fotografia” dels efectes de la regulació. En segon lloc, encara que Idealista suposi més del 70% de la quota de mercat dels anuncis d’immobles a Espanya, aquesta quota de mercat no es reparteix de manera homogènia entre el mercat de lloguer i de propietat i entre les diferents poblacions. En qualsevol cas, la informació en termes de microdades ja suposa un avenç i es pot entendre com una informació similar a la utilitzada per Breidenbach et al. (2022) per a avaluar el control de lloguers a Alemanya. De nou, l’anàlisi es realitza utilitzant l’estimador diferència-en-diferències, com sol ser habitual. Els resultats mostren reduccions de preus dels lloguers entorn del 6%, que desapareixen en revocar-se la Llei 11/2020 (curiosament en major mesura en els municipis no regulats). Els autors observen, així mateix, reduccions moderades en l’oferta de lloguer (i en algunes estimacions no estadísticament significatives). No obstant això, sí que observen increments de preus en les vendes d’immobles en els segments regulats i no regulats després de la seva revocació així com un clar augment de l’oferta d’habitatges en venda durant la regulació i després de la revocació en el segment regulat.
Per contra, Monràs & Montalvo (2022) sí que disposen d’informació a nivell de microdades de les pròpies fiances de l’INCASÒL. Per tant, a la virtut de tenir microdades s’afegeix la qualitat de tenir dades administratives. Això possibilita una anàlisi molt més completa i profunda dels efectes de la Llei 11/2020, en la qual estimen diversos models paramètrics i no paramètrics (entre els quals models en diferències dinàmics per al preu per metre quadrat i el nombre de contractes). Si bé coincideixen en l’efectivitat de la llei per a reduir el preu del lloguer (una disminució aproximadament del 5%), atribueixen la meitat d’aquesta moderació als canvis en el tipus d’habitatges en oferta, és a dir, s’han ofert més pisos amb preu reduït. També es va reduir la fracció d’unitats per sobre del preu de referència, que rondava el 50% abans de la política, entre 13 i 22 punts percentuals. Aquesta evidència no sols suggereix que la política va ser eficaç per a reduir preus de lloguer, sinó també que va tenir un alt grau d’incompliment (efecte que també es troba a la literatura prèvia), ja que durant el període de vigència s’han observat contractes per sobre de l’índex de referència. Així mateix observen una convergència dels preus al preu de referència, és a dir, mentre que les propietats cares dels municipis afectats per la Llei 11/2020 experimenten reduccions de preus (o, com veurem, surten del mercat), les propietats barates experimenten augments. Finalment, constaten que la seva aplicació ha suposat un descens en l’oferta de lloguer del voltant del 15% bàsicament de propietats amb preus de lloguer per sobre del preu de referència.
Com a conclusió, per a una reducció del preu del lloguer reduïda, amb un alt grau d’incompliment temporal i circumscrita a la part regulada, tenim evidència de reduccions molt més importants en l’oferta de lloguer, distorsions en el mercat de lloguer i efectes, a priori no desitjables, en el mercat de la compravenda. Tot i ser una mesura barata (cost zero per a l’administració) i fàcil de “vendre” no sembla la millor estratègia per a solucionar la problemàtica en el mercat de l’habitatge. En la qüestió de l’habitatge molts experts coincideixen a recomanar que augmenti l’oferta de lloguer (en especial el lloguer social) mitjançant la col·laboració publicoprivada, i estudiar altres mesures com ara els incentius fiscals als propietaris, els subsidis al lloguer, l’impost als habitatges buits, o pactes amb els grans tenidors per a aconseguir destinar un paquet d’habitatges de manera ràpida al lloguer social.
