En els darrers deu anys, el preu de l’habitatge ha pujat un 53 per cent a Espanya i un 66 per cent a Catalunya, segons l’INE. Per frenar l’augment dels preus, s’han proposat diverses polítiques públiques, entre elles l’ampliació del gairebé inexistent parc d’habitatge públic: el govern espanyol ha promès crear més de 184.000 habitatges públics i la Generalitat de Catalunya ha anunciat la construcció de 50.000 habitatges públics fins al 2030. Quins són els efectes de l’habitatge públic als barris on es construeix?
La resposta a aquesta pregunta varia segons les característiques del barri on s’ubiqui l’habitatge públic, depenent de la magnitud de dos efectes. D’una banda, la construcció d’habitatge públic augmenta l’oferta d’habitatge. Això no només beneficia les famílies que viuran als habitatges públics, sinó també a la resta de llogaters: com que hi ha menys demanda al mercat privat de l’habitatge, es redueix la pressió sobre els preus dels lloguers. No obstant això, l’habitatge públic també pot alterar la composició d’un barri, ja que atrau famílies d’ingressos més baixos. En aquest sentit, hi ha estudis (vegeu Bayer et al., 2007; Guerrieri et al (2013), i Diamond, 2016) que indiquen que les famílies amb ingressos alts volen pagar més per viure a prop de veïns similars, ja que això atrau més serveis i equipaments de la seva preferència. Per tant, la construcció d’habitatge públic pot fer baixar els preus en barris rics, ja que els nous veïns són molt diferents dels veïns existents i, per tant, el barri es fa menys atractiu per als últims, però pot tenir també l’efecte contrari als barris més pobres si la construcció atrau millors serveis i equipaments.
En aquest apunt, posarem en pràctica aquesta teoria analitzant l’experiència amb l’habitatge públic als Estats Units. Allà, l’habitatge públic tradicional consisteix en grans blocs de pisos que concentren exclusivament famílies amb ingressos molt baixos, sovint situats als barris més pobres. En el passat, aquests blocs estaven associats a alts nivells de criminalitat i pobresa, la qual cosa va fer l’habitatge públic molt impopular. Com a resposta, a final dels anys 1990, el govern federal va impulsar la demolició dels blocs més problemàtics del país, un total de més de 100.000 pisos, i els va substituir parcialment per habitatge de rendes mixtes (combinant famílies subvencionades i no subvencionades). Les famílies que vivien als blocs demolits van rebre subsidis per llogar pisos al mercat privat a la resta de la ciutat. D’acord amb la teoria anterior, tant la reducció de l’oferta d’habitatge públic com el desplaçament de les famílies d’ingressos extremadament baixos que vivien als blocs enderrocats suposaria un increment del preu del lloguer als barris afectats.
Així es demostra en un article recent on analitzo el cas de Chicago, on es van enderrocar més de 20.000 habitatges públics. A Chicago, l’habitatge públic estava especialment concentrat a dues de les zones més pobres i segregades de la ciutat, i era sovint portada de les notícies per la quantitat i gravetat dels crims que el rodejaven. La demolició dels edificis i la dispersió dels seus llogaters van suposar una reducció important del crim als barris (vegeu Alíprantis i Hartley, 2015); en termes d’oferta, els enderrocaments van suposar una reducció substancial de l’oferta de lloguer, ja que es va reconstruir menys d’un terç dels habitatges enderrocats. Aquests dos últims fets van provocar que les demolicions augmentessin la pressió a l’alça sobre els preus de lloguer en el mercat privat.
Per avaluar l’impacte de les demolicions en els preus i composició demogràfica de les zones afectades, comparo els barris afectats amb un control sintètic format per barris allunyats dels enderrocaments. El motiu és que, si comparéssim els barris afectats amb la resta de la ciutat, l’efecte estimat captaria, en part, que altres barris de la ciutat probablement segueixen una tendència diferent a la dels barris afectats. En canvi, el control sintètic ens permet triar barris amb una tendència molt similar a la dels barris afectats com a grup de comparació.
Utilitzant aquest mètode, calculo que els barris amb enderrocaments pateixen increments de preus de l’habitatge de fins a un 35 per cent al llarg termini, mentre que als barris adjacents els preus pugen un 20 per cent (figura 1). Els efectes en el lloguer són d’una magnitud similar. Aquests efectes tan grans suggereixen, com hem anticipat, que tant la reducció d’oferta com el canvi en equipaments en els barris juguen un paper important en l’increment dels preus. Un cop demostrat l’efecte en els preus, estudio com va canviar la composició sociodemogràfica dels barris com a evidència de canvis en serveis i equipaments (figura 2). La reducció en la densitat de l’habitatge als barris amb demolicions (35 per cent) va fer que la mitjana d’ingressos dels veïns s’incrementés en un 60 per cent i que la població de raça negra caigués 15 punts percentuals. Aquestes dinàmiques es van expandir als barris adjacents, tot i que en menor mesura. Altres articles troben efectes qualitativament similars a Chicago (Almagro et al., 2023) i a la resta del país (Tach i Dwyer Emory, 2017).
Figura 1. Efecte de les demolicions en el preu de l’habitatge
Figura 2. Efecte de les demolicions en les característiques dels barris
Malgrat que el cas dels Estats Units és especial, podem extreure’n lliçons per a l’habitatge públic al nostre país. En primer lloc, tant la ubicació com el disseny dels habitatges són determinants per al benestar dels barris. Possiblement, l’habitatge públic a Chicago no hagués generat aquests efectes negatius si s’hagués repartit per tota la ciutat i no només a les zones més pobres, així com en edificis més petits. En segon lloc, barrejar habitatge públic i privat en un mateix edifici pot mitigar aquests efectes. Per últim, la gestió pública i el finançament sostenible en el temps dels nous habitatges són factors importants: malgrat que no hi ha recerca d’aquests aspectes per manca de dades, part dels efectes negatius de l’habitatge públic als Estats Units és probablement resultat de la negligència, la deixadesa, i la manca de recursos financers per part de les autoritats corresponents.
La imatge de capçalera ha sigut generada amb IA
