Des de la crisi del 2008, el vincle entre el mercat immobiliari i les crisis econòmiques ha estat al centre del debat, i no és per casualitat: les bombolles immobiliàries sovint actuen com un avís silenciós –i letal– de grans col·lapses financers.
Això fa que comprendre com i per què es formen aquestes bombolles a grans ciutats com ara Madrid i Barcelona –importants pols d’atracció econòmica, laboral i turística– sigui especialment important per a l’anàlisi econòmica. No només per l’experiència viscuda després de l’esclat de la bombolla de 2008, sinó també per la gran dependència del sector financer respecte a l’immobiliari i perquè, segons l’últim Baròmetre del CIS, l’accés a l’habitatge torna a ser la principal preocupació dels ciutadans.
Tot i que molts pensen que les bombolles ja són història, els senyals que arriben dels mercats immobiliaris de Madrid i Barcelona ens fan plantejar si no estem a punt de cometre els mateixos errors. El mes de març de 2025 es van assolir màxims històrics: a Madrid el preu mitjà per metre quadrat va ser de 3.971 € per a la venda i de 20,34 € per al lloguer; a Barcelona de 3.842 € i 23,71 €, respectivament. El problema de l’habitatge a Barcelona és tan greu que fins i tot el 2 d’abril passat, el New York Times li va dedicar la portada amb el titular: “City of lost homes: Barcelona’s housing crisis”.
En un estudi recent, hem analitzat a fons l’evolució dels preus de venda i lloguer a 22 districtes de Madrid i 10 de Barcelona entre 2007 i 2024 basant-nos en informació d’Idealista.com, la principal plataforma immobiliària d’Espanya. El nostre objectiu era detectar possibles bombolles especulatives i entendre què les provoca –o què les frena.
Per fer-ho, hem aplicat mètodes economètrics avançats de detecció de bombolles, com el que han desenvolupat Phillips, Shi i Yu (2015). Els resultats són clars: sí, n’hi ha hagut. I tot i que no han estat generalitzades, les bombolles que han aparegut durant el període analitzat han estat sorprenentment persistents, amb una durada mitjana de gairebé dos anys i mig. A més, des de principi del 2023, els mercats de compravenda i de lloguer a Madrid i Barcelona han mostrat senyals clars de sobreescalfament i les anàlisis estadístiques aplicades no deixen lloc a dubtes: actualment, tant Madrid com Barcelona es troben immerses en una nova bombolla immobiliària.
Però, què hi ha al darrere d’aquestes dinàmiques? Un dels factors clau és el desequilibri entre l’oferta i la demanda en ambdues ciutats. La població creix, impulsada per la migració internacional –en termes absoluts, Espanya ocupa el quart lloc entre els països de destinació amb major nombre d’immigrants permanents el 2022, per darrere dels Estats Units, Alemanya i el Regne Unit–, l’economia es recupera, els tipus d’interès baixen, i la demanda d’habitatge –tant nacional com estrangera– s’enfila. Mentrestant, l’oferta de nous habitatges no aconsegueix seguir aquest ritme, cosa que fa pujar els preus. El resultat? Per a moltes famílies, especialment les de rendes més baixes, accedir a un habitatge digne s’ha convertit en una missió gairebé impossible.
L’estudi també revela una troballa sorprenent: contra tot pronòstic –i malgrat el creixent rebuig al turisme massiu, especialment en ciutats com Barcelona– el turisme, en concret el nombre de persones que s’allotgen en hotels, sembla tenir un efecte estabilitzador sobre el mercat immobiliari. Per què? Quan els turistes prefereixen allotjar-se en hotels en lloc d’apartaments turístics, es redueix la pressió sobre el mercat de lloguer residencial. A més, els ingressos generats pel turisme hoteler –mitjançant impostos i taxes locals– permeten a les ciutats invertir en infraestructures com ara el transport o l’habitatge assequible.
Un advertiment important: el nostre estudi no analitza l’impacte dels lloguers de curta durada (per turisme o estudis –segons la Comissió Europea, Espanya es el principal receptor d’estudiants Erasmus) en la formació de bombolles immobiliàries. Encara que és raonable pensar que aquest tipus de demanda pressiona a l’alça els preus del lloguer.
Una altra troballa significativa és que les bombolles en el mercat de lloguer sovint anticipen les bombolles en el mercat de compravenda. Això converteix el lloguer en una mena de “termòmetre” que pot alertar sobre desequilibris més grans, els quals caldria corregir abans que sigui massa tard.
Quines són les principals lliçons del nostre estudi? Els resultats obtinguts ens recorden que l’habitatge no pot ser vist només com un bé d’inversió. Abans que res, és un dret fonamental i, com a tal, ha de ser una prioritat de les polítiques públiques. Atès el paper crític del mercat de lloguer com a impulsor de la dinàmica de preus al mercat de compravenda, qualsevol política d’habitatge efectiva ha de centrar-se en el mercat del lloguer. Afortunadament, tant el govern central com l’autonòmic semblen haver captat aquest missatge, com reflecteixen els recents canvis legislatius orientats a regular aquest sector.
Però el més clar és que, per evitar els mateixos errors del passat, hem d’aprendre la lliçó definitivament i el temps corre en contra: si no s’actua aviat, els desequilibris actuals podrien desencadenar la propera crisi d’habitatge, amb conseqüències que ja coneixem massa bé.
La imatge de capçalera pertany a Xavier Rodón Medina de Wikimedia Commons.
