Entre 2013 y 2023, el precio mediano del metro cuadrado de alquiler en Cataluña subió un 62 %, mientras que los salarios medianos lo hicieron apenas un 24 %. El resultado es un problema generalizado de asequibilidad y lo que hoy llamamos, sin rodeos, crisis de la vivienda. El control de los precios del alquiler, durante décadas desacreditado, ha vuelto al centro del debate político, de Nueva York a Berlín. Cataluña fue pionera: su primera ley de contención de alquileres entró en vigor en septiembre de 2020 y el Tribunal Constitucional la anuló en marzo de 2022. El Gobierno español recogió después la idea en la Ley de la Vivienda de 2023, y Cataluña fue la primera comunidad en aplicarla, en marzo de 2024. Dos años y medio después, y con la vivienda en lo más alto de las preocupaciones de la ciudadanía, ya podemos hacernos la pregunta obvia: ¿ha funcionado?
La Ley de la Vivienda de 2023 permite a las comunidades autónomas declarar zonas tensionadas: municipios donde el alquiler es muy alto o ha crecido muy por encima de los salarios. En estas áreas, los contratos nuevos se enfrentan a dos límites. El primero afecta a todos los propietarios: el alquiler no puede superar el del contrato anterior sobre la misma vivienda, actualizado por la inflación. Los grandes tenedores[1] se enfrentan a un segundo límite, más estricto: un índice de referencia construido a partir de los alquileres medios de la zona y de las características del piso. Las viviendas que no se hayan alquilado en los cinco años anteriores quedan sujetas directamente a ese índice.
Un detalle decisivo para poder evaluar la medida es que el tope no llegó a todas partes a la vez. En marzo de 2024 se declararon tensionados 140 municipios, Barcelona entre ellos. Otros 130 se sumaron en octubre de 2024, y unos 630 no han estado nunca sujetos al tope. Este despliegue escalonado (figura 1) nos ofrece un experimento natural: podemos comparar cómo evolucionan los alquileres en los municipios con tope frente a los que todavía no lo tenían y frente a los que nunca lo tuvieron. El análisis es posible gracias al apoyo y a los datos del INCASÒL, la agencia catalana en la que todo arrendador debe depositar la fianza del inquilino.
Figura 1: El despliegue escalonado. Municipios declarados zonas tensionadas en marzo de 2024 (140, Barcelona incluida), en octubre de 2024 (130) y nunca declarados
Nota. Recuadro: el área metropolitana de Barcelona. Estos 270 municipios ocupan una parte pequeña del territorio catalán, pero concentran el 95 % de los contratos de alquiler registrados.
Fuente. Elaboración propia con datos del INCASÒL y límites municipales del INE.
Muchos economistas son escépticos ante los topes al alquiler. Los temores habituales son una contracción de la oferta, con propietarios que venden el piso o lo retiran del mercado, menos construcción e inquilinos que se quedan en viviendas que ya no se ajustan a sus necesidades solo para no perder un alquiler barato. La evidencia estadounidense respalda en parte estas preocupaciones: en San Francisco, Diamond, McQuade y Qian (2019) encuentran que los propietarios sujetos al control redujeron la oferta de alquiler un 15 %, lo que empujó al alza los precios en el resto de la ciudad. Raya (2021) resumió esta literatura en este mismo blog. Ese tipo de resultado describe un mercado competitivo, en el que el alquiler apenas cubre el coste de mantener la vivienda alquilada y cualquier tope empuja a retirarla. Si los propietarios tienen poder de mercado, es decir, si pueden cobrar por encima de ese coste, el margen deja espacio para bajar el alquiler sin que la oferta se resienta. Costa (2025) estima márgenes de al menos el 9 % en el mercado de Nueva York incluso donde la propiedad no está concentrada. Y un mercado de alquiler más pequeño tampoco equivale a menos vivienda: si los pisos que salen del alquiler se venden a hogares que pasan a vivir en ellos, lo que cambia es el régimen de tenencia, no el parque residencial.
En el caso de la ley catalana de 2020, la evidencia es más alentadora. Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú (2023), que siguen el conjunto del parque de alquiler, encuentran que los alquileres cayeron alrededor de un 6 % sin que se redujera el tamaño del mercado. Monràs y Montalvo (2023), que miran en cambio las rentas de los contratos nuevos, hallan una caída de precios similar, en torno al 5 %, pero también una reducción del 10 % al 20 % en el número de contratos firmados, con las salidas concentradas en la parte alta de la distribución de precios. ¿Ha repetido la segunda ley este patrón?
La respuesta corta es que sí, al menos en precios. La figura 2 muestra el resultado central. Antes del tope, los alquileres por metro cuadrado de los contratos nuevos de larga duración evolucionaban en paralelo en los municipios con tope y sin él. En el primer trimestre bajo el tope cayeron alrededor de un 8 % respecto a los municipios no regulados, y se mantuvieron por debajo. En promedio sobre todo el periodo, el tope redujo las rentas de los contratos nuevos un 6,7 % en el primer grupo de municipios y un 5,6 % en el segundo.
Figura 2: Alquileres de los contratos nuevos de larga duración en los municipios con tope, en relación con los municipios sin tope
Nota. El trimestre -2 es la referencia; el trimestre -1 no tiene punto porque el tope entró en vigor a mitad de trimestre, y el trimestre 0 es el primero completo bajo el tope. Zona sombreada: intervalo de confianza del 95 %. Fuente. Elaboración propia con datos del INCASÒL.
Lo que hace convincente este resultado es el calendario. El tope afecta los dos grupos con siete meses de diferencia y los cambios se producen con la misma periodificación temporal y no en una fecha común. Un enfriamiento general del mercado no puede producir ese patrón. Otras dos comprobaciones apuntan en la misma dirección: el efecto no lo arrastra Barcelona, y no se debe a un cambio en el tipo de piso que se alquila, ya que, al comparar la misma vivienda antes y después del tope, la caída sigue siendo de alrededor del 5 %.
La bajada de precios tuvo un coste. El número de contratos de alquiler activos en los municipios con tope cae de forma gradual tras su entrada en vigor, en torno a un 2 % de media y un 3 % seis trimestres después. Es una caída modesta comparada con la evidencia estadounidense, pero conviene leerla bien, porque es fácil confundirla con algo que no ocurrió: el parque registrado no se encogió en términos absolutos, sino que creció más despacio de lo que habría crecido. En Barcelona, los contratos de larga duración activos pasaron de unos 206.400 a finales de 2023 a unos 212.400 en septiembre de 2025: siguieron aumentando. Lo que sí ocurrió es que dejaron de seguir la trayectoria que compartían con los municipios comparables sin tope. La pérdida es real, pero es una pérdida frente a un crecimiento esperado, no una caída del parque. Y una parte de ella ni siquiera es vivienda que desaparece, sino contratos que cambian de forma: parte de la oferta se desplazó hacia los contratos de temporada, una figura que quedó fuera del tope hasta que la Ley 11/2025 la incorporó en enero de 2026. En Barcelona el cambio es llamativo (figura 3): los contratos de temporada representaban entre el 2 % y el 5 % de los contratos nuevos entre 2019 y 2023, llegaron al 8 % en la primera mitad de 2024 y saltaron al 24 % en la segunda, nivel en el que se han mantenido. Fuera de Barcelona el desplazamiento es pequeño.
Figura 3: Contratos de temporada como porcentaje de los contratos de alquiler nuevos, por semestres
Nota. Se define como de temporada todo contrato con una duración registrada inferior a doce meses, un criterio constante durante todo el periodo.
Fuente. Elaboración propia con datos del INCASÒL.
Otra parte de la oferta pudo desplazarse hacia donde el registro no llega. El alquiler de habitaciones escapa tanto al tope como al depósito de la fianza, y en el portal inmobiliario Idealista el número de anuncios de habitaciones en Barcelona creció alrededor de un 65 % entre principios y finales de 2024. En el mismo portal, los anuncios de pisos completos en alquiler de larga duración cayeron un 55 % respecto a la media de 2023.
Pasarse a la temporada, o salir del registro, no fue la única forma de esquivar las reglas.[2] Entre los contratos nuevos de larga duración firmados bajo el tope para los que podemos calcular el límite legal, el 57 % se registra por encima de él, y el incumplimiento es mayor entre grandes tenedores y empresas, precisamente los sujetos al límite más estricto. La cifra no es una anomalía catalana de esta ley: Monràs and Montalvo (2023) estiman un incumplimiento similar bajo la ley de 2020.
En conjunto, aunque el tope se vinculó a la vivienda y no al inquilino, acabó creando una división entre los de dentro y los de fuera. Dentro del segmento regulado, las rentas bajaron entre un 6 % y un 7 % y los inquilinos que renovaron dejaron de ver subidas: si la renta nueva queda atada a la anterior, el propietario ya no renegocia al alza. Pero la puerta de entrada a ese segmento se estrechó, con un 13 % a 16 % menos de contratos de larga duración firmados cada trimestre. Casi nada de eso es vivienda que abandona el mercado, y por eso el parque crece menos en lugar de encogerse. Lo que desaparece son contratos: renovaciones que ahora se resuelven con el inquilino quedándose sin firmar nada nuevo, y pisos que habrían llegado por primera vez al mercado registrado. En paralelo creció un segmento exento, el de temporada, un 40 % más caro por metro cuadrado en Barcelona, de menos de doce meses de duración y cada vez más arrendado por empresas en lugar de por particulares. Quien ya tiene contrato puede quedarse; quien tiene que firmar uno nuevo se encuentra con menos opciones y, si acaba en temporada, bastante más caras.
El tope de 2024 hizo en precios lo que se esperaba de él, y el balance depende ahora de dos cosas que no están en la norma, sino en su aplicación. La primera es que una exención que sobre el papel parece menor, como la de los contratos de temporada o la del alquiler de habitaciones, puede convertirse en la principal vía de ajuste. La segunda es que el bajo nivel de cumplimiento apunta en la misma dirección: un tope vale lo que valga la inspección que lo respalda. Con todo, aun con la bajada posterior a la Ley de la Vivienda, el precio mediano del metro cuadrado sigue estando más de un 50 % por encima del de hace diez años. De ahí se sigue que el tope no puede ser la única medida: limitar el número de viviendas por propietario y ampliar el parque público y de alquiler social son piezas necesarias de cualquier cambio estructural.
Notas
[1] La Generalitat de Catalunya define como gran tenedor: a) las personas físicas con cuatro o más viviendas, además de la residencia habitual, en zonas tensionadas; b) las empresas con cinco o más viviendas en zonas tensionadas; y c) las empresas o particulares con más de 1.500 metros cuadrados en zonas tensionadas.
[2] Los contratos de temporada deben estar justificados y, en teoría, se reservan a inquilinos con una necesidad de estancia temporal: intercambios, estudios, trabajos de duración determinada.
La imatge de capçalera pertany a Wikimedia Commons.
