El 18 de setembre de 2020 va entrar en vigor la llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, que té l’objectiu de contenir els preus del lloguer i que s’aplica als nous contractes. La normativa afecta les àrees amb mercat d’habitatge “tens”, definit com una àrea on la càrrega pel pagament del lloguer supera el 30% de la renda mitjana dels seus habitants.
En aquestes àrees el preu no pot augmentar respecte del contracte anterior —si va ser signat en els últims cinc anys— i no pot superar l’índex de referència de preus de la Generalitat. Com ja va succeir a París i Berlín, el Tribunal Constitucional (TC) ha admès a tràmit un recurs d’inconstitucionalitat contra la norma. Així, el TC dona la raó al que ja va expressar el Consell de Garanties Estatutàries l’estiu passat.
Evidencia teòrica i empírica
Hi ha poques polítiques econòmiques que generin un acord més ampli entre en la comunitat científica que les de limitació dels preus del lloguer (Jenkins, 2009): no funcionen. No funcionen tant si es tracta de controls de lloguers de primera generació (els lloguers es congelen) com si són de segona generació (on es fixa el preu lliurement però es prohibeix l’augment durant el contracte o aquest s’ancora a un índex de referència). El consens és majoritari entre economistes, tant des del punt de vista de l’eficiència com des del punt de vista de l’equitat (Arnott, 1995; Arnott & Igarashi, 2000; Glaeser & Luttmer, 2003; López-Garcia, 2019). En resum, si els propietaris no tenen incentius per a posar els habitatges en el mercat no els mantenen, primer, i no es construeixen, després. Es paralitza el mercat. Si hi ha un segment regulat i un de no regulat, el no regulat és l’únic en què creix l’oferta. Efectes negatius en el mercat laboral (es redueix la mobilitat laboral i, per tant, augmenta la taxa d’atur entre els individus que no volen renunciar a un habitatge regulat), mercat negre i pràctiques discriminatòries. Aquests efectes no es donen de manera simultània, però acaben emergint especialment si la normativa és longeva. I tot això per a aconseguir un efecte ambigu en els lloguers i en els col·lectius als quals es pretén protegir. Per exemple, no està clar que qui accedeixi a un habitatge regulat estigui en una situació econòmica pitjor que qui accedeix a un habitatge del mercat no regulat. Per a millorar l’equitat hi ha mecanismes millors, com ara actuar en l’impost sobre la renda.
L’evidència empírica també és àmplia: Nova York (Sims, 2007), Boston (Autor, Palmer & Pathak, 2014), Estocolm (Andersson & Söderberg, 2012) o San Francisco (Diamond, McQuade & Qian, 2019), en són alguns exemples. Diamond et al. (2019) mostra que el control de preus del lloguer va reduir l’oferta d’habitatge de lloguer en un 15% i va incrementar els preus en un 5,1%. També va accelerar el procés de gentrificació, ja que la realització d’obres era un motiu per a poder esquivar el control de preus, i el 15,3% de propietaris van fer obres de millora que van acabar provocant un efecte d’expulsió de més intensitat. Així mateix, l’OCDE també ha alertat Suècia dels efectes adversos de la regulació de preus a Estocolm, que ha provocat llistes d’espera per a poder llogar un habitatge de més de mig milió de persones, i un temps mitjà d’espera de vuit anys.
Però potser l’exemple més citat quan es parla de limitar els lloguers és el de Berlín, un mercat de l’habitatge molt diferent de qualsevol mercat català: només hi ha poc més d’un 40% de pisos en règim de propietat i té tradició de control de lloguers. La majoria d’autors troben un efecte petit sobre els lloguers regulats, només al principi i concentrat en els més cars (Deschermeier, Seipelt, & Voigtländer, 2017, Thomschke, 2016). L’evidència científica més recent és la de Hahn, Kholodilin & Waltl (2021). Els autors mostren que s’han reduït els lloguers en el segment controlat, però a costa d’una reducció substancial del parc d’habitatges oferts. Això ha produït que s’hagi traslladat la demanda cap a les ciutats no regulades pròximes a Berlín i que hi hagin augmentat els preus. Una evidència similar mostren Dolls, Fuest, Neumeier & Stöhlker (2021).
Cas català
Encara és aviat per a observar efectes de mitjà-llarg termini, com ara els efectes sobre el manteniment dels habitatges, la mobilitat laboral o els efectes en preus o oferta. Una avaluació adequada requereix microdades oficials i un període més llarg d’observació; no obstant això, amb les dades agregades de l’Incasòl i les microdades de Tecnocasa es poden extreure unes primeres conclusions.
Les dades de fiances de l’Incasòl ofereixen la principal possibilitat d’anàlisi. En els sis mesos posteriors a la llei per als quals hi ha dades, la caiguda acumulada en el preu dels lloguers ha estat del 5,5%. Però atribuir-ho a la regulació de control és un error evident. Perquè hi ha diversos factors que estan confluint en el mercat del lloguer. En primer lloc, aquest mercat tenia una tendència decreixent de preus. De fet, les mateixes dades de l’Incasòl mostren una caiguda acumulada des del tercer trimestre del 2019 al segon del 2020 del 4,1%. En segon lloc, és evident que l’efecte de la pandèmia ha jugat i està jugant un important paper en l’ajust de preus i la dinàmica del mercat.
El mateix ocorre amb el nombre de contractes inscrits, que van caure un 5,5% interanual durant el primer trimestre en el qual la llei va estar en vigor i que alguns ja atribuïen a la llei. No obstant això, la dada del primer trimestre del 2021 mostra una pujada del 19%, l’efecte en la reducció de contractes és un miratge? Diversos estudis mostren que un dels efectes de la pandèmia està sent la fugida de pisos turístics cap al mercat de lloguer tradicional. Això es mostra, per exemple a Raya (2021) i Llaneza i Raya (2021).
Una manera de fer una primera aproximació seriosa a l’efecte dels controls de lloguers és utilitzar el procediment estadístic de diferències-en-diferències on es compara el grup tractat (zones tensionades de Catalunya) amb un grup de control (resta de les ciutats de Catalunya) abans i després de l’aprovació de la regulació de preus del lloguer. En la taula següent oferim estimacions de l’efecte la llei tant per a la taxa d’augment de preus com del nombre de contractes. Les primeres evidències apunten a disminucions de preus estadísticament significatives al voltant del 3-5% i importants caigudes en el nombre de contractes, que encara que no totes són estadísticament significatives, sí que apunten en la direcció de l’evidència observada en la literatura econòmica.
Taula 1. Efecte de la Llei de control de lloguers a Catalunya
| Taxa | Anual | Trimestral |
| Preus | -5.4%** | -3.1%** |
| Contractes | -12.0* | -6.5% |
Font: Elaboració pròpia a partir d’Incasòl. **:5% ; *: 10%.
Les microdades de les operacions de Tecnocasa permeten realitzar una anàlisi comparativa entre Barcelona i Madrid. Madrid es pot entendre com un pseudogrup de control de Barcelona. Totes dues ciutats tenen un mercat de lloguer en expansió i lideren les tendències en preus de tot el mercat espanyol. La diferència actualment és que a Barcelona s’aplica la limitació de lloguers i a Madrid no. Al llarg d’aquests nou mesos els preus del lloguer a Barcelona han baixat un 5,07%, però la baixada a Madrid ha estat encara més gran (9,21%). Veiem que la llei fins i tot ha pogut frenar la baixada de preus en fixar valors màxims als quals la majoria de propietaris s’han acollit.
Taula 3.Comparativa de l’evolució del lloguer a Madrid i Barcelona
| 2020 | 2021 | |||
| Trimestre | Tercer | Quart | Primer | Segon |
| Madrid | 14,55 | 13,81 | 13,48 | 13,21 |
| Barcelona | 14,81 | 14,90 | 14,31 | 14,06 |
Font: Tecnocasa
Conclusions
El mercat de lloguer tendeix a regular-se lligat a l’oferta i la demanda existents: en no haver-hi crèdit, el límit en els preus del lloguer és la renda de les famílies. Però, en aquesta autoregulació, l’increment de lloguers observat des de 2015 fa evident que existeix un problema d’accés a l’habitatge de lloguer. L’evidència acumulada apunta que la limitació de preus no ha funcionat en altres escenaris i sembla que apunta això mateix en el cas català.
El problema del mercat del lloguer és un problema d’oferta, en particular d’oferta de lloguer social. Però sobre polítiques d’habitatge per a garantir aquest dret ja us en farem 5cèntims.
Aquesta entrada és un resum del primer policy brief de la Càtedra Habitatge i Futur (APCE-UPF).
Molt interessant! Quines alternatives es proposen doncs per fer l’habitatge més assequible?
Doncs principal augment d’oferta, en particular augment de la oferta en lloguer social. Cal un pla decidit per augmentar aquest tipus d’oferta a on la nostra situació és que estem molt per sota (2.5%) de la mitjana europea (10%)