L’impacte de la immigració sobre els preus de l’habitatge: la importància dels ajustaments parcials

La Rosa Sanchis-Guarner ens explica com es pot fer una descomposició formal dels canvis en els preus de la vivenda donats per una onada migratòria.

Lectures 339
Temps de lectura6 minuts

L’impacte socioeconòmic de la immigració a les regions d’acollida ha estat àmpliament estudiat durant els últims 30 anys i continua captant molta atenció d’acadèmics i responsables de polítiques públiques. Grans desplaçaments transnacionals de població recents han renovat l’interès a analitzar els efectes de les grans arribades d’immigrants a diferents ubicacions. En concret, recentment s´ha investigat l’efecte del desplaçament massiu de persones a la frontera des de Veneçuela a Colòmbia (Caruso et al, 2021), des de Síria a Turquia (Balkan and Tumer, 2016) o des d’Ucraïna a Polònia (Trojanek and Gluszak, 2022).

Dins d’una àmplia literatura empírica sobre els efectes de la immigració, majoritàriament centrada en l’impacte en el mercat de treball (Clements and Hunt, 2016), alguns treballs acadèmics han proporcionat evidència de l’impacte de la immigració en els preus dels béns (Cortés, 2008) i han trobat efectes negatius. Aquests treballs analitzen l’efecte en béns i serveis amb elasticitats positives, és a dir, en què els consumidors reaccionen ajustant les quantitats consumides quan els preus canvien.

Pel que fa als habitatges, béns altament inelàstics i no comercialitzats, l’ajustament dels preus locals mitjans davant d’un influx migratori pot ser una mica diferent. Per a unes existències limitades d’habitatges i un nivell de població local fix, una arribada d’immigrants intensifica la competència pel consum d’habitatges, la qual cosa pot empènyer els preus a l’alça en un primer moment (efecte directe en la demanda, o parcial). Al mateix temps, el canvi en la composició de la població local davant l’arribada d’una quantitat elevada de persones nascudes a l’estranger pot desencadenar migracions internes entre diferents ubicacions, induint canvis addicionals en la demanda local (efecte indirecte en la demanda). Finalment, els immigrants poden viure en condicions diferents que la població autòctona (o natius) i treballar més intensivament en el sector de la construcció, cosa que modera una potencial alça de preus (efecte de les condicions de l’oferta d’habitatges). L’impacte total net és el resultat d’aquests tres processos d’ajustament. En última instància, el signe i la magnitud de l’efecte total sobre els preus locals mitjans de l’habitatge és ambigu (Saiz, 2007).

Dins d’aquest context, el meu treball Decomposing the Impact of Immigration on House Prices, publicat a la revista Regional Science and Urban Economics el maig de 2023, proporciona un marc teòric i empíric per estimar els ajustaments segons el seu efecte parcial o total sobre els preus, cosa que permet una interpretació millorada dels resultats empírics. El efectes parcials aïllen un sol canal d’ajustament, a condició que els altres canals es mantinguin fixos, mentre que els efectes totals condensen tots els ajustaments (Lewis i Peri, 2015). En el meu cas, l’evidència empírica, que obtinc utilitzant dades de províncies a Espanya durant el període 2001-2012, es focalitza a estimar els efectes dels canvis de demanda directes, indirectes i totals, mantenint les condicions d’oferta i densitat d’ocupació constants en el temps. El cas espanyol durant la primera dècada dels 2000 és idoni per estudiar l’impacte de la immigració en els preus de l’habitatge. L’estoc de nascuts a l’estranger va augmentar d’uns 2,5 milions de persones el 2001 a 6,7 milions el 2012, un augment de gairebé el 160%. En conseqüència, la proporció de nascuts a l’estranger sobre la població total va augmentar gairebé 10 punts percentuals (del 4,8% al 14%), com veiem a la figura 1. En aquesta dècada, inicialment, els preus de l’habitatge van experimentar grans augments (2001-2008), en què pràcticament es van multiplicar per dos, seguit posteriorment d’un enfonsament del sector immobiliari i un reajustament a la baixa de preus (2009-2012), com observem a la figura 2.

Figura 1: Evolució del percentatge de població nascuda a l’estranger – Espanya 2001-2012

Figura 2: Evolució del preu de venda de l’habitatge mitjà (per metre quadrat), per anys i total del període – Espanya 2001-2012

En la primera part de l’estudi mostro formalment com es pot descompondre l´efecte total de demanda en dos components: l’efecte directe o parcial (augment de la demanda dels immigrants nouvinguts) i l’efecte indirecte (canvis de demanda addicionals deguts a canvis poblacionals induïts per l’onada migratòria). Aquest segon component depèn del grau de mobilitat de la població autòctona, que en la majoria de treballs empírics es considera negatiu (native displacement). Per testar aquesta relació, proposo una estratègia empírica que combina variables instrumentals i efectes fixos (TWFE), que em permet estimar amb interpretació causal tots els components de la descomposició. Utilitzant dades provincials, computo els coeficients de regressió entre la taxa d’immigració (influx d’immigrants sobre la població) i el creixement mitjà del preu de l´habitatge. Un simple model d’estimació de dades de panell amb efectes fixos no ens proporciona coeficients amb interpretació causal, ja que els immigrants poden triar les ubicacions on es localitzen per factors socioeconòmics no observables (unobservableconfounders), factors que també determinen l’evolució dels preus de l’habitatge. Per resoldre aquest problema d’identificació construeixo una predicció de la taxa immigratòria basada en una versió del shift-share instrument (SSIV), utilitzat sovint en la literatura sobre els efectes de la immigració (Card, 2001). La meva versió de l’instrument (similar a Ortega i Peri, 2013), conjuntament amb l’especificació empírica emprada, permet mitigar alguns dels problemes d’aquest tipus d’instruments (Goldsmith-Pinkham et al, 2020).

Taula 1 – Coeficients estimats dels efectes de demanda parcials i totals i els efectes sobre la mobilitat dels natius

La taula 1 presenta els principals resultats de l’estudi. A cada columna de la taula es mostren els coeficients estimats per diferents especificacions empíriques per diferents variables explicades. La columna 1 mostra l’efecte total de la demanda: per un augment de la taxa d’immigració d’un punt percentual el preus mitjans de l’habitatge augmenten un 3,3%. Aquesta magnitud captura l’efecte total de tots els canals d’ajustament explicats abans. La columna 3 ens mostra que l’instrument SSIV emprat és rellevant.

Per poder calcular l’efecte parcial i l’indirecte de la demanda hem de realitzar estimacions addicionals. La columna 2 mostra l’efecte de la immigració en la mobilitat de la població nativa. Trobo que per cada 10 immigrants que s’estableixen a la província, 3 natius s’ubiquen al mateix lloc. Aquest resultat, en principi sorprenent, ja s’ha trobat anteriorment en altres treballs empírics (Fernández-Huertas et al, 2009). A l’estudi, presento un model i evidència empírica que suggereix que els natius i immigrants es podrien coubicar per complementarietats de consum (Ottaviano et al, 2013), quan natius consumeixen béns i serveis que s’han abaratit amb l’arribada dels immigrants. Finalment, la columna 5 presenta l’efecte parcial de demanda: un augment de la població (degut a la immigració) d’un punt percentual augmenta els preus mitjans de l’habitatge un 2,5%. Per poder aïllar l’efecte parcial utilitzem el SSIV per predir la proporció del creixement de la població provincial degut només a l’onada migratòria, eliminant així l’efecte indirecte en l’estimador. Conseqüentment, l’efecte indirecte de la demanda, provinent dels natius reubicats, és del 0,7%. El treball inclou diverses comprovacions de robustesa dels resultats i de validesa de l’estratègia empírica.

El meu és el primer estudi que ofereix una descomposició formal, i les seves contraparts empíriques, dels canals d’ajustament dels preus locals després de l’arribada d’una onada immigratòria. El marc i els resultats destaquen la importància de tenir en compte els efectes de desplaçament quan s’estudien variables agregades espacialment, ja que els efectes totals poden emmascarar mecanismes d’ajustament interessants i importants per al disseny de polítiques publiques.

About Post Author

Rosa Sanchis-Guarner

Rosa Sanchis-Guarner és investigadora post-doctoral Beatriu de Pinós al Departament d'Economia de la Universitat de Barcelona. També és investigadora associada de l'Institut d'Economia de Barcelona i del departament de Geografia de la London School of Economics.
Subscriure'm als comentaris
Avisa'm de
guest
0 Comentaris
Inline Feedbacks
Veure tots els comentaris