Com afecten els pisos turístics el mercat de l’habitatge residencial?

Un dels potencials factors explicatius de l’augment dels preus dels lloguers és la proliferació dels lloguers turístics gràcies a l’aparició de plataformes que faciliten la interacció propietari-llogater. Però fins a quin punt el lloguer turístic és responsable de la pujada dels lloguers i dels preus de venda d’habitatges? A continuació es presenta evidència científica que quantifica l’impacte del lloguer turístic sobre els lloguers i els preus de venda dels habitatges a Barcelona.

Lectures 52
Temps de lectura7 minuts

El preu dels lloguers ha augmentat fortament en els darrers anys a Barcelona així com a altres ciutats d’Espanya. Segons l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, el 2018 un 39% de la població barcelonina destinava més del 40% dels seus ingressos a pagar el lloguer, una xifra molt per sobre de la mitjana europea. Hi ha diversos factors que podrien explicar la pujada dels lloguers durant el període 2013-2018, com ara la recuperació econòmica o l’augment de demanda d’habitatge (nacional i estrangera). Un altre possible factor, on s’ha posat reiteradament el focus mediàtic, és la proliferació dels lloguers turístics gràcies a l’aparició de plataformes que faciliten la interacció propietari-llogater. Però fins a quin punt el lloguer turístic és responsable de la pujada dels lloguers i dels preus de venda d’habitatges? En un article acadèmic, publicat al Journal of Urban Economics el setembre del 2020 i coescrit amb Miquel-Àngel García-López, Jordi Jofre-Monseny i Rodrigo Martínez-Mazza, aportem respostes a aquesta pregunta.

Primer de tot, és important entendre quins mecanismes econòmics poden explicar la relació entre el mercat de lloguer turístic a curt termini i el mercat de lloguer residencial. Per una banda, el mecanisme potser més intuïtiu és el fet que quan els habitatges d’ús residencial s’utilitzen per a allotjar visitants temporals l’oferta de pisos de lloguer a llarg termini disminueix i, per tant, tant el preu del lloguer com el preu de compra augmenten. D’una altra banda, l’allotjament de turistes en edificis residencials pot generar externalitats negatives envers els veïns, com per exemple sorolls, deteriorament dels espais comuns, augment del sentiment d’inseguretat, etc. Aquesta externalitat negativa es pot capitalitzar en els preus de venda i lloguer i fer-los baixar. En el nostre article, elaborem un model teòric per a il·lustrar l’efecte d’aquests dos mecanismes oposats. Les conclusions del nostre model suggereixen que identificar la importància relativa de cada mecanisme és una qüestió empírica.

Per aportar una resposta empírica a aquesta pregunta s’han de superar dues dificultats principals: l’obtenció de dades fiables que permetin mesurar les variables d’estudi, i el disseny d’una estratègia d’identificació que permeti resoldre l’endogeneïtat existent entre la presència de pisos turístics i el mercat de l’habitatge. En el nostre article, analitzem la situació en el context de la ciutat de Barcelona i centrant-nos en Airbnb, la primera plataforma a facilitar el lloguer turístic, la qual manté encara el 2020 la quota de mercat majoritària. Les dades utilitzades per a mesurar l’activitat d’Airbnb provenen de la pàgina web InsideAirbnb, que pertany a un usuari d’internet que ha recollit tots els anuncis per diferents ciutats del món en diferents moments. Per Barcelona, InsideAirbnb conté informació que ens permet recrear l’activitat d’Airbnb des dels seus inicis fins a l’actualitat mitjançant la data de cada ressenya rebuda. Després, hem combinat aquestes dades amb informació sobre preus i lloguers provinent del registre de l’Impost de Transacció Patrimonial (ITP) i del portal Idealista per al període 2007-2017.

El gràfic 1 representa una primera aproximació descriptiva de l’efecte d’Airbnb en el mercat de l’habitatge. En concret, la figura mostra els preus i lloguers mitjans (en logaritmes) als barris amb més presència d’Airbnb (els que es troben en el decil superior de la distribució d’anuncis d’Airbnb el 2016) respecte de la resta de barris al llarg dels anys. Al panell (a) hi són representats els lloguers, mentre que els panells (b) i (c) mostren els preus d’ITP i d’Idealista. Finalment, el panell (d) il·lustra l’evolució dels anuncis d’Airbnb als dos tipus d’Àrees Estadístiques de Barcelona considerades. Les bandes ombrejades indiquen els intervals de confiança corresponents al 95 per cent.

(a) log lloguers

(b) log preus de venda

(c) log preus anunciats

(d) anuncis Airbnb

Gràfic 1. Evolució dels preus i dels lloguers per als dos tipus de barris.

Tal i com s’observa al gràfic 1 els preus i lloguers dels barris amb més activitat d’Airbnb tendeixen a ser més elevats. És més, mentre que l’evolució anterior a 2012 és similar entre els dos tipus de barris, el diferencial de preus i lloguers sembla incrementar-se coincidint amb l’expansió d’Airbnb el 2013 i posteriorment. En particular, la divergència és més notable per a lloguers i preus ITP. En els tres primers panells, el diferencial entre els dos grups és estadísticament significatiu al final del període i no en els primers anys. Finalment, el panell (d) mostra com el número d’anuncis es va incrementar dràsticament als barris amb més presència d’Airbnb el 2016, mentre que l’increment va ser molt modest a la resta de barris, la qual cosa mostra que Airbnb està altament concentrat en zones concretes de la ciutat.

Pel que fa a l’estratègia d’identificació d’un efecte causal, la principal preocupació és que els barris on l’activitat d’Airbnb va créixer més durant el període analitzat podrien estar experimentant canvis sociodemogràfics que podrien tenir un impacte directe sobre els preus de compra i lloguer de l’habitatge sense que aquests tinguin a veure amb el lloguer turístic. En particular, Airbnb ha crescut més a les zones centrals de la ciutat que també han experimentat processos de regeneració urbana o de gentrificació en les últimes dues dècades. Així doncs, és important separar els efectes en els preus causats per la gentrificació dels efectes causats per l’arribada d’Airbnb. En l’article, adoptem fins a quatre estratègies diferents que ens permeten aïllar l’efecte d’Airbnb. Primer, estimem diverses regressions lineals cada vegada més restrictives en les quals controlem per variables demogràfiques que varien en el temps i per tendències temporals específiques per a cada unitat d’observació, entre altres controls. Segon, adoptem una estratègia de variable instrumental de tipus shift-share en la qual mesurem el moment de l’arribada d’Airbnb a Barcelona mitjançant el nombre de cerques de Google i la localització dels anuncis via un índex d’atractivitat turística. Tercer, implementem un event-study comparant els barris on l’activitat Airbnb és més elevada amb la resta. I quart, utilitzem el barri de la Sagrada Família com a cas d’estudi donat que es tracta d’un barri de classe mitjana alta que no estava en procés de gentrificació quan Airbnb va començar a proliferar.  

El resultat de les regressions (estratègia 1) indica que un increment de 100 anuncis d’Airbnb es tradueix en un increment del 3,5% dels preus dels lloguers, del 8,5% dels preus de compravenda i del 6,8% dels preus anunciats. Donat que l’increment mitjà de l’activitat d’Airbnb en el període 2012-2016 és de 54 anuncis, les estimacions impliquen un increment mitjà dels lloguers de l’1,89% i un increment dels preus de compravenda i anunciats del 4,59% i del 3,67%, respectivament. Aquest impacte és equivalent al 4%, 20% i 28% de l’increment en lloguers, preus ITP i preus anunciats, respectivament, que es va experimentar a la ciutat de Barcelona durant el període 2012-2016. Pel que fa als resultats de l’event-study (estratègia 3), el gràfic 2 mostra la diferència en l’evolució de preus i lloguers entre els barris més afectats per Airbnb i la resta. Es pot observar que, mentre que la diferència entre els dos grups no era estadísticament significativa abans de l’arribada d’Airbnb, ho comença a ser a partir de 2013 quan l’activitat Airbnb és més elevada.

Gràfic 2. Resultats de l’event-study

Paral·lelament al nostre estudi, destaquem dos treballs que avaluen l’impacte d’Airbnb sobre el mercat de l’habitatge als Estats Units: Barron et al. (2021), un estudi que examina una àmplia mostra de ciutats i Koster et al. (2019), que se centra en els efectes de la prohibició d’Airbnb en alguns municipis del comtat de Los Angeles. Els resultats d’aquests estudis són força semblants als resultats del nostre, fet que augmenta l’evidència científica que indica que Airbnb ha contribuït a l’increment de preus de lloguer i de compra en diverses ciutats del món. Finalment, tot i l’impacte inflacionista de l’activitat de lloguer turístic tant en els preus de venda com en els de lloguer, l’evidència no sembla indicar que les plataformes de lloguer turístic siguin les principals responsables de l’increment dels preus de lloguer experimentat a Barcelona durant els últims anys.

About Post Author

Mariona Segú

Mariona Segú és doctora en economia per la Universitat Paris Saclay i actual post-doctorant a l'Institute National d'Études Demographiques (INED). Treballa en qüestions d'economia urbana centrades en l'anàlisis del mercat de l'habitatge. Entre els seus projectes recents hi destaca l'avaluació de l'impost sobre els pisos buits a França i l'anàlisi de l'impacte de l'arribada d'Airbnb sobre el mercat immobiliari i de lloguer a la ciutat de Barcelona. Després de completar els seus estudis de llicenciatura en economia a la Universitat Pompeu Fabra, se'n va anar a la Paris School of Economics on va obtenir el Master en Economia sobre Polítiques Públiques i Desenvolupament.

No et perdis cap publicació

Rebràs un correu setmanal amb les últimes novetats del blog. No enviem correu brossa (però comprova'n la safata)!

guest
1 Comentari
Inline Feedbacks
Veure tots els comentaris
Xavier
Xavier
7 mesos Fa

Molt bon article, moltes gràcies. Potser podríem formular una hipòtesi, la plausibilitat de la qual no m’atreveixo a valorar, que ens podria ajudar a entendre la mala premsa de les plataformes com Airbnb tot i que, segons els resultats de l’article, fan pujar els preus i lloguers només de forma marginal.

Si ens mirem el detall dels preus individualment, potser la pujada marginal dels preus es deu a la combinació de la pujada de preus d’alguns pisos per la reducció de l’oferta i la reducció de preus en aquells pisos afectats per les externalitats negatives derivades de la presència dels turistes. Tot i que el resultat final en termes de preus és una pujada moderada, en termes de benestar sembla que tothom acaba descontent amb la presència d’Airbnb (excepte els propietaris dels pisos turístics, és clar).