L’any 2015 es va aprovar la Llei 14/2015, de l’impost sobre els habitatges buits (IHB), amb l’objectiu de reduir l’estoc d’habitatges buits i augmentar els de lloguer social. L’impost grava l’incompliment de la funció social de la propietat dels habitatges pel fet de romandre desocupats de manera permanent. La intervenció està en línia amb mesures aprovades a diferents països europeus, però l’evidència internacional sobre la seva efectivitat és encara escassa. A Espanya, Catalunya és una de les comunitats pioneres en aquesta mena de mesures.
L’avaluació realitzada per Ivàlua busca respondre la pregunta següent: quin ha estat el grau de modificació del mercat immobiliari com a conseqüència de la introducció de l’IHB? Concretament, es busca identificar la part del canvi en el nombre d’habitatges buits i en el preu del lloguer que es deu a l’impost, i també si a conseqüència de la bonificació que preveu l’impost s’ha aconseguit mobilitzar una part del parc d’habitatge cap al lloguer assequible.
La figura següent mostra les teories del canvi.
Figura 1. Teories del canvi de l’impost
Metodologia
L’anàlisi intenta separar l’efecte de l’impost d’altres factors que poden haver influït en la modificació del mercat immobiliari, com ara la situació econòmica, els canvis sociodemogràfics o altres canvis legislatius contemporanis. Per tal d’aconseguir-ho, s’ha fet servir el mètode de dobles diferències. Idealment, la comparativa seria entre els municipis subjectes a l’impost (alta demanda residencial) i els que no hi estan (baixa demanda residencial), abans i després de la implementació de l’impost. Tanmateix, el diagnòstic de tendències paral·leles suggereix que els municipis de baixa i alta demanda són força diferents entre si i, per tant, cal buscar una comparativa més adequada (vegeu la figura 2).
Figura 2. Evolució de la ràtio d’habitatges buits entre municipis d’alta demanda, d’acord amb el Decret llei 74/2014, i els municipis de baixa demanda
El grup de comparació triat varia segons la variable d’interès explorada però en tots els casos es limita als municipis tractats i explota la diferent intensitat (alta o baixa) d’habitatges en mans de persones jurídiques afectades i la proporció (alta o baixa) d’habitatges buits (vegeu la figura 3 de tendències paral·leles per a la variable d’habitatges buits).
Figura 3. Evolució de la ràtio d’habitatges buits entre municipis d’alta demanda, d’acord amb el Decret llei 74/2014, amb alta presència d’habitatges en mans de persones jurídiques afectades (tractament) i municipis d’alta demanda, d’acord amb el Decret llei 74/2014, amb baixa presència d’habitatges en mans de persones jurídiques afectades (control)
Resultats
En general, l’efecte de l’impost ha estat limitat, i la robustesa dels resultats s’ha vist compromesa per la manca de dades.
L’efecte de l’impost sobre el nombre d’habitatges buits (taula 1) i el preu del lloguer (taula 2) no és estadísticament significatiu. Per tant, no es pot descartar que l’impacte hagi estat nul o molt baix. Això pot ser degut a la definició del fet imposable, que limita els habitatges subjectes a gravamen, així com a una baixa càrrega impositiva.
Taula 1. Estimació de dobles diferències de l’efecte de l’impost sobre la ràtio d’habitatges buits
Taula 2. Estimació de dobles diferències de l’efecte de l’impost sobre els preus mensuals del lloguer per metre quadrat
L’impost està associat amb un increment de la mobilització de l’estoc d’habitatges cap al lloguer assequible (taula 3). Tanmateix, aquest resultat està subjecte a biaixos importants i poc quantificables. El fet que hi hagi una mobilització de l’estoc d’habitatges però no disminueixi el nombre d’habitatges buits subjectes a l’impost es pot explicar pel fet que cada any hi ha nous habitatges que esdevenen buits, cosa que contraresta els habitatges que passen de buits a lloguer social.
Taula 3. Estimació de dobles diferències de l’efecte de l’IHB sobre la ràtio d’habitatges cedits nets
L’anàlisi té limitacions importants que demanen cautela amb les conclusions que se’n puguin derivar. La manca de dades rellevants, la dificultat a trobar municipis comparables per a l’anàlisi i la contemporaneïtat de la llei de l’IHB amb la llei 24/2015 dificulta l’anàlisi.
Recomanacions
A partir dels resultats, Ivàlua recomana:
- Modificar l’actual registre d’habitatges buits. El registre no captura tot el gruix de persones –físiques o jurídiques– que estan subjectes a l’impost, i per tant no pot aportar les dades necessàries per efectuar l’avaluació.
- Fer un seguiment de l’ús dels recursos obtinguts amb l’impost. Actualment, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya fa un seguiment dels seus recursos i concreta les accions dutes a terme amb el seu pressupost. No obstant això, no és possible distingir els recursos de l’impost d’altres recursos i, per tant, la recomanació seria que existís aquesta distinció, a fi que es pogués veure a què es destinen els recursos de l’impost.
- Preveure la creació de bases de dades des de la fase de disseny de la intervenció. És important que quan es dissenyi una intervenció pública es prevegi la creació de bases de dades, necessàries per a l’avaluació.
La imatge de capçalera pertany a hiroom de Pexels.
