El precio del silencio

En esta entrada Marianna Magagnoli y Filippo Tassinari nos hablan de la contaminación acústica y del precio de la vivienda en Barcelona. Su estudio muestra que intervenciones que busquen reducir el ruido pueden subir los precios de los pisos. Por esto, en el momento de diseñar políticas públicas, es importante tener en cuenta el riesgo de agravar la desigualdad en las condiciones de vivienda y en el acceso a un entorno saludable.

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En el año 44 a. C., Julio César promulgó una ley que prohibía el tránsito de carros por las calles de Roma durante la noche, marcando así el origen de las primeras normativas de control de ruido de la historia. Sin embargo, más de dos milenios después, la contaminación acústica sigue siendo uno de los costes urbanos que más afecta a los ciudadanos. Según la Agencia Europea del Medio Ambiente (2020), en 2019 al menos el 20% de la población de la Unión Europea residía en áreas con niveles de ruido clasificados por la Organización Mundial de la Salud como nocivos para la salud (55 decibelios).

A la hora de buscar un piso, tenemos claro que la contaminación del aire afecta nuestra salud y que el tráfico baja nuestra calidad de vida. En cambio, a menudo subestimamos el impacto del ruido. Sin embargo, los avances en la literatura médica nos indican que la contaminación acústica también nos afecta. La exposición prolongada al ruido conduce a estrés, dolores de cabeza y trastornos del sueño (Boes, Nüesch y Stillman, 2013), incluso afecta el peso al nacer (Argys, Averett y Yang, 2020). Además, hay estudios que vinculan el ruido ambiental con una mayor incidencia de hipertensión arterial, insuficiencia cardíaca e ictus (Barregard, Bonde y Öhrström, 2009; Münzel et al., 2018), así como a un mayor riesgo de padecer diabetes tipo 2 (SØrensen et al., 2013).

Barcelona se destaca como una de las ciudades más ruidosas de Europa, según el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente (2022). El último informe de la Agencia de Salud Pública (APSB) revela que el 57% de los residentes de la ciudad están expuestos a niveles de ruido elevados, de los cuales el 27% supera los 65 dB. Este mismo informe estima que el ruido del tráfico es responsable de 300 nuevos casos anuales de enfermedades cardiovasculares y 30 muertes por esta causa. Además, 210.000 personas sufren graves afectaciones psicológicas o sociales, mientras que 60.000 personas luchan contra trastornos del sueño.

¿Cuánto estarías dispuesto a pagar por disfrutar de un sueño sin ruido en una ciudad como Barcelona? Cuantificar el precio del silencio es un desafío. Gran parte de la literatura existente sugiere una relación negativa entre el ruido en las calles y los precios de las viviendas. Sin embargo, la mayoría de estos estudios de precios hedónicos no establecen causalidad. Una de las mayores amenazas a la correcta estimación de este efecto es el sesgo por variable omitida. Los niveles de ruido con frecuencia reflejan otras características de la zona que también influyen directamente en los precios de los pisos. Por ejemplo, podemos pensar en la accesibilidad. Imagine, por un momento, que pudiera comprar un piso en Carrer Aragó con Passeig de Gràcia, en Barcelona. A pesar de ser una de las zonas más ruidosas y con más tráfico de la ciudad (por Carrer Aragó circulan más de 60.000 vehículos al día) a la vez es un punto central de la red de calles de Barcelona y de conexión con las afueras de la ciudad. Los dos factores impactan en los precios de las viviendas en dos direcciones opuestas, el ruido en negativo y la conexión en positivo. En otras palabras, más ruido implica más accesibilidad. Estudios más recientes han aplicado modelos hedónicos en un marco cuasiexperimental, enfocándose en el efecto del ruido emitido por aeropuertos (Boes and Nüesch, 2011; Zheng, Peng, and Hu, 2020), autobuses (Fan, Teo, & Wan, 2021), metro (Ahlfeldt, Nitsch, & Wendland, 2019) o trenes (Diao, Li, Sing, & Zhan, 2021). Esta literatura confirma los efectos negativos del ruido en los precios de la vivienda.

En nuestro estudio, “The Price of Silence”, analizamos el caso de Barcelona aplicando una estrategia de identificación que combina un modelo hedónico con efectos fijos. Aprovechamos una característica arquitectónica de la ciudad: el patrón de cuadrícula y las manzanas homogéneas presentes en algunos distritos de la ciudad (figura 1). La morfología de las calles brinda un entorno propicio para explotar la variación en la intensidad del ruido entre propiedades que pertenecen a una misma manzana (es decir, en un área de aproximadamente 150×150 metros cuadrados). Lo hacemos incorporando efectos fijos de manzana. La suposición subyacente es que las viviendas dentro del mismo bloque comparten características de entorno similares. Podemos pensar, por ejemplo, en la accesibilidad, la disponibilidad de tiendas y restaurantes, la proximidad a centros educativos o a atracciones turísticas. La capitalización de estas características locales en los precios (y de las que no observamos, constantes en el tiempo) es capturada por el efecto fijo de manzana. Sin embargo, entre los distintos lados de una misma manzana, sigue habiendo variación en la exposición al ruido.

Figura 1 – Mapa de bloques ortogonales y estrategia empírica basada en efectos fijos por manzana

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Fuente: Elaboración propia.

Utilizamos los mapas estratégicos de ruido publicados por el Ayuntamiento de Barcelona (figura 2) y datos de anuncios publicados en el portal Idealista.com. Junto con efectos fijos de manzana y año de publicación del anuncio, añadimos a nuestra regresión un gran número de variables de control. Por un lado, incluimos características de la vivienda como el número de planta, la superficie en metros cuadrados, el estado de la vivienda, el año de construcción, así como la presencia de aire acondicionado, ascensor o plaza de aparcamiento. Por otro lado, también incluimos otras características que influyen en el precio de la vivienda: la presencia de árboles o parques en la calle, su anchura y pendiente, la orientación de la fachada y la altura del edificio de enfrente (como aproximación a la exposición solar).

Figura 2 – Mapa estratégico de ruido

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Fuente: Elaboración propia sobre datos abiertos del Ayuntamiento de Barcelona.

Nuestros resultados confirman que el ruido tiene un impacto negativo en los precios de la vivienda. Encontramos que, de media, en los bloques ortogonales de Barcelona, la exposición a una categoría superior de nivel de ruido (un incremento de 5 dB) reduce en un 1,5% el precio por metro cuadrado de las ventas. Esto equivale a una reducción de 4.000€ para un piso de tamaño promedio de esta zona durante el periodo de análisis (entre 2008 y 2018). Para los alquileres, observamos una caída del 0,8%. Esto se traduce en 20€ menos al mes para un piso con las mismas características.

Ponemos a prueba nuestra estrategia de identificación aceptando el reto de aplicarla a todos los distritos de la ciudad. Por un lado, si las manzanas son relativamente pequeñas, los pisos siguen compartiendo el mismo entorno. Por otro lado, las diferencias en la morfología y las características de algunos barrios pueden volver a introducir el sesgo de variable omitida. Si bien se puede asumir con confianza que las calles que rodean una manzana del Eixample o Sant Martí solo se diferencian por el nivel de ruido, es atrevido hacer lo mismo para todos los barrios de la ciudad. En zonas como Gràcia o el Raval, por ejemplo, los bloques no son tan homogéneos y, sobre todo, las calles de una misma manzana pueden ser diferentes en más aspectos que el ruido. Es fácil pensar, por ejemplo, que la presencia de una plaza, la limpieza o la seguridad son características específicas de la calle que pueden afectar a la vez el ruido y el precio de las viviendas. También es razonable pensar que la magnitud y la dirección del efecto pueden variar con los perfiles de los residentes que cada distrito atrae según sus características.

Realizamos un análisis de heterogeneidad por distrito. No encontramos ninguna relación entre la exposición al ruido y los precios de venta en 6 de los 10 distritos (Sants-Montjuïc, Gràcia, Horta-Guinardó, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Martí). En los distritos del Eixample, Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi encontramos efectos entre el -1,6% y el -0,8%. Es interesante mencionar que en Ciutat Vella el efecto es positivo (0,9%) en ventas y en alquileres. Más trabajo es necesario para explicar los mecanismos detrás de estos resultados. 

La implementación de políticas destinadas a reducir la contaminación acústica es esencial para reducir las consecuencias negativas en la salud derivadas de la exposición prolongada al ruido. Nuestro estudio, en línea con la literatura previa, muestra que intervenciones que busquen reducir el ruido pueden subir los precios de los pisos. Por esto, en el momento de diseñar políticas públicas, es importante tener en cuenta el riesgo de agravar la desigualdad en las condiciones de vivienda y en el acceso a un entorno saludable.

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Marianna Magagnoli i Filippo Tassinari

Marianna Magagnoli és estudiant del doctorat d’Economia de la Universitat de Barcelona i del Institut d’Economia de Barcelona. La seva investigació es centra en l’economia urbana i del transport. En concret, la seva tesi es basa en l'estudi de l'impacte de la infraestructura ciclista i de la contaminació acústica al mercat immobiliari. Filippo Tassinari és investigador postdoctoral al Department d’Economia de la Universitat Pompeu Fabra. S’ha doctorat en Economia per la Universitat de Barcelona. La seva recerca analitza els costos i beneficis de les polítiques de transport a ciutats. En particular, les externalitats negatives de les ciutats relacionades amb el transport (tràfic, contaminació, soroll) i les polítiques de mobilitat urbana.
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