En les darreres dècades, moltes ciutats han emprès un canvi radical en els seus models d’urbanisme per millorar la salut i la qualitat de vida urbanes. L’urbanisme de proximitat engloba un conjunt de polítiques que busquen transformar l’entorn construït per fomentar la mobilitat activa (a peu o en bicicleta) i reduir la dependència del vehicle privat. Projectes com les superilles de Barcelona, l’expansió de les xarxes de carrils bici o les pacificacions de carrers en són els exemples més visibles. En aquest context, han guanyat una gran notorietat conceptes com la ciutat dels 15 minuts, un disseny de ciutat en què els residents poden accedir a les funcions socials bàsiques amb un desplaçament curt. Tanmateix, sorgeix un debat crític: aquestes millores de l’espai públic poden contribuir, indirectament, a processos de gentrificació que limitin qui es beneficia dels seus avantatges?
El valor de la proximitat en el mercat del lloguer
En un estudi recent (Villar-Abeijón et al., 2026b), analitzem l’impacte de la proximitat als serveis quotidians sobre el preu del lloguer a les ciutats de Barcelona, València, Palma i Granada. En aquestes ciutats, que ja compleixen en gran mesura els requisits de densitat i mixtura d’usos de la ciutat dels 15 minuts, observem que aquest impacte no és lineal.
A les zones més accessibles de la ciutat (el primer quartil de proximitat), cada minut addicional de distància respecte als serveis bàsics s’associa amb una reducció del preu del lloguer de fins a 1,1 €/m². En un habitatge de 80 m², això pot traduir-se en diferències de fins a 90 € mensuals. Aquest «prèmium» per proximitat s’observa especialment en relació amb serveis de lleure, transport públic i proveïment. Curiosament, el mercat valora de manera diferent la proximitat a equipaments sanitaris i educatius: a diferència dels altres serveis, estar molt a prop d’escoles o hospitals es correlaciona amb preus més baixos, possiblement a causa d’externalitats negatives associades com el soroll, el trànsit o les aglomeracions.
Una relació complexa segons el model de ciutat
L’efecte de la proximitat sobre l’assequibilitat tampoc no és homogeni, sinó que depèn de l’estructura urbana. En ciutats monocèntriques (com València, Palma o Granada), l’accessibilitat i els preus més elevats tendeixen a concentrar-se al centre històric i a disminuir cap a la perifèria. En canvi, en ciutats policèntriques com Barcelona, coexisteixen diversos clústers de màxima accessibilitat amb rangs de preus molt diferents (des de l’Eixample o Sarrià fins a zones com Sants o La Sagrera). Aquest policentrisme suggereix que la proximitat no ha de conduir inevitablement a preus d’exclusió si es distribueix de manera equitativa per tot el territori.
Figura 1
Relació entre distància als serveis i preu del lloguer a Barcelona. Els tons foscos indiquen zones amb baixa proximitat. El blau cel representa alta proximitat i preus elevats, mentre que el gris mostra zones on la proximitat encara es troba disponible a baix preu
Font. Villar-Abeijón, Pablo, Miralles-Guasch, Carme, i Marquet, Oriol. (2026b). The impact of proximity to amenities on housing affordability: Insights from Mediterranean 15-minute cities. Cities, 172(106859). https://doi.org/10.1016/j.cities.2026.106859
Figura 2
Carrers convertits en zones de vianants a Barcelona entre 2012 i 2020 (ambdós inclosos)
Font. Villar-Abeijón, Pablo, Miralles-Guasch, Carme, i Marquet, Oriol. (2025). Can pedestrianization trigger gentrification? Analysis of Barcelona’s sociodemographic changes following pedestrianization schemes. Transportation Research Part D: Transport and Environment, 142(104718). https://doi.org/10.1016/j.trd.2025.104718
Pacificació i gentrificació: dues cares de la moneda?
Si la proximitat és un atribut valorat pel mercat, les polítiques que la promouen, com les pacificacions de carrers, podrien actuar com a catalitzadors de processos de gentrificació. A Barcelona, les àrees que han estat convertides en zones de vianants durant els darrers anys (figura 2) han experimentat transformacions en el perfil dels residents en comparació amb zones no intervingudes (Villar-Abeijón et al., 2025). Així, els models estadístics (figura 3) mostren que les zones pacificades tendeixen a atreure un major percentatge de residents de mitjana edat amb estudis superiors i originaris d’altres països europeus i dels Estats Units, mentre que la presència de població de més de 65 anys disminueix lleugerament. Tot i que l’efecte observat fins ara és moderat, aquesta tendència sembla intensificar-se amb el temps.
Figura 3
Evolució postintervenció dels perfils sociodemogràfics dels residents de zones pacificades (en blau) i de la resta de residents de la ciutat (en verd)
Font. Villar-Abeijón et al., 2025.
Aquestes intervencions també han tingut un impacte en el teixit econòmic del barri, si bé més discret (Villar-Abeijón et al., 2026a)1. En comparació amb el grup de control, les zones pacificades mostren una certa reducció de la diversitat comercial, tot i que sense evidència clara d’un augment del pes de la restauració o d’altres activitats habitualment associades amb els processos de gentrificació comercial. Cal tenir en compte que les intervencions analitzades (2012-2020) inclouen les primeres superilles, però exclouen els eixos verds i altres actuacions posteriors més emblemàtiques, que podrien haver tingut efectes gentrificadors més intensos sobre el comerç.
Conclusions per a les polítiques públiques
La proximitat, característica tradicional de la morfologia urbana mediterrània, ha esdevingut un atribut valorat pels residents i, en conseqüència, pel mercat immobiliari. Els resultats d’aquests estudis apunten a tres consideracions rellevants per a les polítiques públiques:
1. Evitar el «prèmium» de l’exclusivitat. La millor manera de garantir l’assequibilitat no és frenar les polítiques de proximitat, sinó universalitzar-les. Si tota la ciutat és «dels 15 minuts», la proximitat deixa de ser un bé escàs i exclusiu.
2. Mesures d’acompanyament. Les intervencions físiques (com superilles i altres pacificacions) haurien d’anar acompanyades de polítiques d’habitatge fortes per evitar que la millora de l’espai públic acabi expulsant els residents que n’haurien de gaudir.
3. Protecció del comerç local. Calen mecanismes de suport al comerç quotidià, potencialment vulnerable davant l’augment de rendes comercials que pot seguir les pacificacions.
En definitiva, l’urbanisme de proximitat pot contribuir a millorar la qualitat de vida urbana, però les seves conseqüències sobre el dret a la ciutat dependran, en gran mesura, de com s’implementi i de les polítiques que l’acompanyin. La proximitat no pot esdevenir un luxe; sinó un dret urbà universal.
- Villar-Abeijón, Pablo, Miralles-Guasch, Carme, i Marquet, Oriol. (2026a). The effects of pedestrianization on commercial dynamics: A quasi-experimental study in Barcelona. Applied Geography, 189(103947). https://doi.org/10.1016/j.apgeog.2026.103947 ↩︎
La imatge de capçalera pertany a Wikimedia Commons.
